Tôi xin hỏi: Việc tôi đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được coi là tài sản riêng của tôi hay không? Tôi phải làm thế nào để căn nhà tôi mua do tiền của mẹ tôi cho sẽ là tài sản của riêng tôi và nếu vợ chồng tôi có ly hôn sẽ không bị chia?

Nguyễn Như Mai (Gia Lâm, Hà Nội)

- Trả lời: 

Việc một mình bạn đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có nghĩa đó là tài sản riêng của bạn.

Tuy bạn đã kết hôn nhưng bạn vẫn có quyền có tài sản riêng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 - Luật Hôn nhân và Gia đình thì: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1, Điều 29 và Điều 30 của luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân”. Và vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung (khoản 2, Điều 32 - Luật Hôn nhân và Gia đình).

Theo quy định về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nếu quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân nào thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên cá nhân đó (khoản 5 Điều 43 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai).

Căn cứ vào 2 điều luật trên, nếu căn hộ bạn mua là tài sản mẹ bạn tặng riêng cho bạn thì đương nhiên đó là tài sản của bạn và bạn được đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn hộ bạn mua. Khi bạn không sáp nhập tài sản này vào khối tài sản chung vợ chồng, nếu vợ chồng bạn có ly hôn thì tài sản này vẫn là tài sản riêng của bạn và sẽ không bị chia.

Tại khoản 5, Điều 43 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. Do đó, nếu bạn nhập căn hộ này vào khối tài sản chung của cả hai vợ chồng thì đấy là tài sản chung vợ chồng. Khi đó, nếu bạn muốn một mình đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

LS Bùi Sinh Quyền
(Theo ANTĐ)

dat nguyen tien

Trả lời:

LS ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
(Theo Tuổi trẻ)

Trả lời:

Nếu đất trên chỉ có một giấy chứng nhận thì người bán phải lập bản vẽ tách thửa rồi sau đó cùng hai người mua đi công chứng hai hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau đó, mỗi người mua có thể nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện để được cấp hai giấy chứng nhận khác nhau cho hai phần đất khác nhau đã mua.

Theo Quyết định số 19 ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM (quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa), tại huyện Củ Chi, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ lộ giới phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 120 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7 m (đối với đất ở chưa có nhà) hoặc 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m (đất ở có nhà hiện hữu). Như vậy, nếu miếng đất không đảm bảo diện tích này thì hai người buộc phải đứng tên mua chung. Khi đó, UBND huyện sẽ cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện (căn cứ vào văn bản thỏa thuận của hai người cùng sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo quy định) hoặc cấp hai giấy chứng nhận cho hai người sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người kèm theo lưu ý “cùng sử dụng đất đối với người khác”.

Luật sư Vũ Văn Lợi
(Theo PL&XH)

Khi nhà tôi đến ở đã hàn lại lồng sắt ở tầng hai chỗ trồng cây cảnh. Khi chúng tôi đi làm thì nhà bà B lên phá bỏ lồng sắt ở tầng hai và phá cả lồng sắt bên nhà tôi.

Chúng tôi đã làm đơn ra phường, phường giải quyết, bảo đó là khoảng không gian chung hai bên không được sử dụng và để nguyên trạng. Nhưng ba năm sau, đến ngày 30/6/2011 gia đình bà B tự ý hàn sắt để đặt bể nước lên khoảng không đó và dùng tôn quây kín lại.

Xin hỏi gia đình bà B có vi phạm Luật đất đai không? Gia đình tôi phải làm gì để tháo dỡ bể nước và tấm tôn của gia đình họ? Pham ThuHa (thuha17032004@... )

Do căn nhà trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thời điểm mua bán, việc mua bán bằng giấy tay (không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) lại diễn ra sau ngày 1/7/2004 nên việc giao dịch mua bán nhà giữa bạn và anh Trung sẽ không được pháp luật thừa nhận và bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Mặc dù vậy, bạn vẫn có thể liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết tranh chấp theo luật định. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) nên tùy thuộc vào việc bạn có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai hay không mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của bạn sẽ là tòa án nhân dân có thẩm quyền hay UBND.

+ Nếu không có giấy chứng nhận, cũng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới UBND cấp huyện nơi có đất.

+ Trường hợp ngược lại, nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai thì bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất để được giải quyết tranh chấp.

Lưu ý: Tranh chấp của bạn phải trải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã nơi có nhà đất, trước khi nộp đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(www.legalvn.com)
(Theo TTO)

Sau đó, gia đình tôi đã làm nhà và ở trên mảnh đất đã mua tới nay, và đã đóng thuế theo pháp luật. Hiện nay, do ngôi nhà xuống cấp, gia đình tôi đã tháo dỡ để nâng cấp. Nhưng khi thi công thì người bán đất cản trở, gây khó khăn không cho gia đình tôi làm, và nói là hồi trước chỉ mua bán bằng giấy tay không có hiệu lực nên bây giờ đòi lại mảnh đất đã bán.

Vậy, tôi muốn hỏi gia đình tôi cần làm gì để giải quyết vấn đề này và tiếp tục xây dựng nhà. Nếu ra toà án thì gia đình tôi có khả năng thắng kiện không? (Anh Huỳnh Gia Minh ở Phú Xuân - Nhà Bè)

Trước hết bạn cần phải hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, nơi có đất nếu mảnh đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hoặc đã có GCN nhưng vẫn còn mang tên người chủ trước đây.

Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn, nếu không có tranh chấp xảy ra thì bạn được xem xét cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người chủ trước đây có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, thì việc cấp GCN sẽ tạm hoãn cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.

Khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thì tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao có quy định nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 không có công chứng hoặc chứng thực và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, mà sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì toà án công nhận hợp đồng.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Trong trường hợp đất đã có GCN QSDĐ hoặc các giấy tờ về QSDĐ theo khoản 1, 2 và khoản 5 luật Đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đảm bảo về hình thức mà có phát sinh tranh chấp thì theo điểm b.1 tiểu mục 2.3 mục 2 nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nếu từ ngày 1/7/2004 mới có yêu cầu toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Như vậy, trong trường hợp này, nếu những điều kiện khác để hợp đồng có hiệu lực vẫn được đảm bảo như chủ thể của hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện và mục đích, nội dung của hợp đồng không trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì hợp đồng này không bị xem là vô hiệu, các bên được hưởng quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ của mình tương ứng quy định trong hợp đồng. Sau khi có kết quả giải quyết tranh chấp của TAND có thẩm quyền, UBND cấp huyện nơi có đất sẽ căn cứ trên bản án, quyết định của toà án để cấp GCN QSDĐ.

Khi hoàn tất các thủ tục và được cấp GCN QSDĐ, bạn phải làm thủ tục yêu cầu cấp giấy phép xây dựng tại UBND xã Phú Xuân để tiến hành xây dựng nhà một cách hợp pháp.

LS Nguyễn Văn Hậu
(Theo Landtoday)

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

Luật sư Ngô Thị Lựu
(Theo Dantri)

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

Luật sư Nguyễn Thị Phượng
(Theo Dantri)

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo BaoCongly)

Côngchứng viên Bùi Văn Dòn
(Theo Dantri)

Luật sư Vũ Thị Viên
(Theo HNM)

Luật sư Võ Công Hạnh
(Theo VietQ)

(Theo TTO)

Trường hợp không phải là vợ chồng có được đứng tên chung trên sổ đỏ không?

Ông Vũ Hồng Sơn (tỉnh Nam Định)

Trả lời:

Trước đây, tại khoản 6 Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định, đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất thì ghi tên tất cả những người sử dụng đất đó trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà chung cư.

Nhưng kể từ ngày 1/12/2009, quy định tại Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nêu trên đã bị bãi bỏ theo khoản 3 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ảnh minh họa

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định: Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Cùng với đó, tại Điều 4, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

- Tên cá nhân trong nước;

- Tên của cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Tên người đại diện hộ gia đình (là thành viên của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình);

- Tên cả vợ và chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng;

- Tên tổ chức trong nước; tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; cơ sở tôn giáo; cộng đồng dân cư.

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất, hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá  nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

2 hình thức cấp giấy chứng nhận

Cụ thể vấn đề ông Vũ Hồng Sơn hỏi, hiện nay quy định ghi tên tất cả những người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất đã bị bãi bỏ. Chỉ riêng trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì được ghi tên cả vợ và chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều người sử dụng chung thì có 2 hình thức cấp giấy chứng nhận:

- Một là, cấp giấy chứng nhận cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

- Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng theo quy định của pháp luật) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện của nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Để đảm bảo quyền lợi của mỗi thành viên góp tiền mua chung quyền sử dụng đất và phòng ngừa phát sinh tranh chấp. Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng), phần thông tin bên nhận chuyển nhượng phải ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của tất cả mọi thành viên trong nhóm người góp tiền mua chung.

Khi làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chủ sử dụng đất, tất cả thành viên nhóm người góp tiền mua chung phải lập hợp đồng ủy quyền (có công chứng) ủy quyền cho một người đại diện của nhóm đứng tên trên giấy chứng nhận. Lưu ý, nội dung phạm vi ủy quyền chỉ giới hạn trong việc cử người là thành viên trong nhóm đứng tên trên giấy chứng nhận.

Luật sư Trần Văn Toàn
(Theo Chinhphu.vn)

Lê Minh Chí (Q.Tân Bình)

Trả lời

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều người cùng “mua”, điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng”.

Tại khoản 3, điều 4, thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định:

“Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người.

Trên mỗi giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”.

Khoản 3, điều 4, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định: “Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật)”.

Như vậy, đối với thửa đất có nhiều người sử dụng thì có hai hình thức cấp giấy chứng nhận:

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người sử dụng sau khi đã xác định rõ quyền sử dụng đất.

- Cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản.

Các đồng chủ sử dụng đất không phải là vợ chồng vẫn được đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

LS Trương Thị Hòa

Mảnh đất này đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ nhưng có đầy đủ giấy tờ mua của chủ cũ như quyết định phân nhà của cơ quan chủ cũ, quyết định giao đất của thành phố có cơ quan người chủ cũ, các loại phiếu thu tiền của cơ quan chủ cũ, giấy phép xây dựng của chủ cũ và giấy viết tay không có công chứng giữa bố vợ tôi và chủ cũ, biên lai thu thuế đất đứng tên bố vợ tôi, hợp đồng điện nước đứng tên bố vợ tôi.

Xin hỏi, bây giờ bố vợ tôi muốn bán mảnh đất và căn nhà trên và chia cho các anh em vợ tôi thì có cần sự đồng ý của người vợ hiện tại hay không? Xin cám ơn.

Tuan MT (tuanmt@... )

Trả lời

Theo thư của bạn thì nhà của gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo pháp luật hiện hành thì nhà chưa có giấy sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng.

Về nguyên tắc, căn nhà này sẽ được cấp giấy cho người có tên trong quyết định giao (cấp) đất, sau đó sẽ thực hiện chuyển nhượng cho người khác mà chủ cũ đã bán.

Đối với tài sản có trước thời kỳ hôn nhân thì là tài sản riêng, thông thường khi định đoạt tài sản này sẽ không cần ý kiến của người kia.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)